El Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad certifica quién es el dueño de cada inmueble en España. Es la única fuente de verdad. Lo que diga el vendedor, la inmobiliaria o el banco no importa — importa lo que diga el Registro.
La nota simple: lo primero que debes pedir
La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad que muestra quién es el titular del inmueble, su descripción (superficie, ubicación, referencia catastral) y las cargas que tiene.
Pídela antes de firmar arras. Se obtiene online en la web del Registro de la Propiedad por unos 10 €. Tarda entre unas horas y un par de días. El banco también la pedirá como parte de la documentación — Sabadell, por ejemplo, cobra 25,41 € por la "comprobación registral" como gasto del cliente. Por un documento que cuesta 10 € en la fuente.
Qué buscar en la nota simple
Cargas
Lo más importante. Comprueba si hay:
- Hipotecas anteriores. Es habitual que el vendedor tenga una hipoteca vigente. No es problema — se cancela el día de la escritura con el dinero de la venta. Pero asegúrate de que el banco del vendedor puede emitir el certificado de deuda a tiempo.
- Afecciones fiscales. Verás anotaciones tipo "Esta finca queda afecta durante el plazo de cinco años al pago de liquidaciones de ITP". Son cargas pasivas que desaparecen solas al pasar el plazo. No suelen ser un problema, pero pregunta al banco si las acepta.
- Embargos o anotaciones judiciales. Estas sí son problemáticas. No firmes arras sin aclarar primero.
Discrepancias de superficie
Es muy común que la superficie registral no coincida con la catastral o con la real del inmueble. Motivos típicos:
- Reformas que ampliaron la vivienda y nunca se registraron
- Errores en la inscripción original
- Edificios antiguos donde la medición fue aproximada
Si la diferencia es menor del 10%, generalmente no hay problema para la hipoteca. Si es mayor, el banco puede pedir que se regularice antes de aprobar la operación. Regularizar implica contratar un técnico que haga un informe de la superficie real y presentarlo al Registro — un trámite que puede tardar semanas.
Obra nueva "en construcción"
En pisos de obra nueva, la nota simple puede aparecer como "en construcción" incluso cuando la vivienda ya está terminada. Esto pasa cuando el promotor no ha registrado el Acta Fin de Obra (AFO). Sin esta inscripción, el banco no te puede dar la hipoteca. El promotor debe gestionarlo antes de la escritura. Es su responsabilidad, no la tuya — pero tú eres quien se queda sin hipoteca si no lo hace.
Inscripción tras la compra
Después de firmar en notaría, la gestoría lleva las escrituras al Registro de la Propiedad para inscribir:
- La compraventa — te registra como nuevo propietario
- La hipoteca — queda inscrita como carga sobre el inmueble
Este trámite tarda entre 2 y 6 semanas. Mientras tanto, recibes una copia simple el día de la firma que te sirve para trámites inmediatos (cambio de suministros, IBI, etc.).
Cancelación registral
Si compras un piso cuyo vendedor tenía hipoteca, esa hipoteca se cancela el día de la firma. Pero la cancelación registral (que desaparezca del Registro) tarda unas 3 semanas más. El banco del vendedor retiene una parte del dinero de la venta hasta que la cancelación se complete.
Si has terminado de pagar tu propia hipoteca y quieres cancelarla registralmente, necesitas:
- Pedir el certificado de deuda cero al banco
- Una nota simple actualizada (menos de 90 días)
- Elegir un notario para la escritura de cancelación
- Llevar la escritura al Registro
Puedes hacerlo tú mismo o encargarlo a una gestoría por 300-600 €. Por tu cuenta cuesta solo los honorarios notariales y el registro (unos 200-400 € en total). La gestoría cobra 300 € extra por algo que es un trámite burocrático.
Referencia catastral vs. finca registral
Son cosas distintas. La referencia catastral es del Catastro (Hacienda) y se usa para el IBI. La finca registral es del Registro de la Propiedad y es lo que acredita la titularidad. A veces no coinciden — especialmente en garajes, donde cada plaza puede tener su propia finca registral aunque compartan referencia catastral.
Nota: los trámites registrales y sus plazos pueden variar por provincia. Esta guía refleja experiencias reales de compradores en comunidades hipotecarias online entre 2024-2026.