Gastos al comprar una vivienda con hipoteca
Los bancos anuncian hipotecas al 2,5%. Lo que no dicen es que necesitas un 30% del precio del piso en efectivo antes de empezar. Los gastos se dividen en dos bloques: los que pagas tú y los que paga el banco. Confundir ambos es uno de los errores más comunes.
Lo que pagas tú (comprador)
Impuesto principal: ITP o IVA
El gasto más grande. Depende de si la vivienda es de segunda mano o nueva:
Vivienda de segunda mano → ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
El ITP varía por comunidad autónoma. Rangos habituales en la práctica:
- Andalucía: 7% (reducido al 3,5% para menores de 35 años en vivienda habitual)
- Madrid: 6%
- Cataluña: 10%
- Galicia: 8% (en algún caso las gestorías han aplicado mal el 10%, siempre compruébalo)
- Castilla y León: 8%
- Valencia: 10%
- Asturias: varía, comprueba el tipo actual en la CCAA
Para una vivienda de 150.000 €, el ITP puede ir de 9.000 € (al 6%) a 15.000 € (al 10%). Un mismo piso cuesta 6.000 € más solo por estar en Cataluña en vez de Madrid.
Muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes o primera vivienda habitual. Vale la pena comprobarlo antes de firmar — la gestoría del banco puede aplicarlo si se lo dices antes de la firma. Si ya firmaste y pagaste de más, la gestoría puede gestionar la devolución a Hacienda, pero tarda.
Vivienda de obra nueva → IVA + AJD
- IVA: 10% sobre el precio de la vivienda (ya lo pagaste parcialmente durante la construcción si hiciste pagos anticipados)
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): varía por comunidad, generalmente entre 0,5% y 1,5% sobre el precio
Gastos de escritura de compraventa
Estos son los gastos de formalizar la transmisión de propiedad. Van a tu cargo:
- Notaría (escritura de compraventa): entre 600 € y 1.300 €, según el precio del inmueble
- Registro de la Propiedad (inscripción de la compraventa): entre 400 € y 700 €
- Gestoría: entre 200 € y 600 € (la gestoría gestiona el pago del ITP/IVA y lleva los documentos al registro)
Tasación
Entre 270 € y 500 €. Va siempre a cargo del comprador. Algunos bancos la devuelven al firmar la hipoteca — pregunta antes.
Resumen orientativo para una vivienda de 150.000 €
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| ITP (6–10%) | 9.000 – 15.000 € |
| Notaría (compraventa) | 600 – 900 € |
| Registro (compraventa) | 400 – 600 € |
| Gestoría (compraventa) | 200 – 400 € |
| Tasación | 300 – 500 € |
| Total gastos aprox. | 10.500 – 17.400 € |
La regla práctica: necesitas tener ahorrado el 20% del precio de la vivienda para la entrada + entre el 10% y el 12% para impuestos y gastos. Sobre el precio de catálogo, eso son alrededor del 30–32% en efectivo que no financia el banco. El banco financia la casa. Tú financias el derecho a tener la casa.
Lo que paga el banco
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco asume los gastos propios de la escritura del préstamo hipotecario:
- Notaría (escritura de hipoteca): ~400 €
- Registro de la Propiedad (inscripción de la hipoteca): ~200 €
- Gestoría (tramitación de la hipoteca): ~300 €
- AJD/IAJD de la hipoteca: lo paga el banco
Lo que el banco no asume es la tasación ni los gastos de la compraventa. Algunos bancos incluyen la tasación en su oferta comercial, pero es una excepción — y va ligada a que contrates sus seguros, su nómina, sus condiciones.
La provisión de fondos
El banco o su gestoría te pedirá una provisión de fondos antes de la firma. Es una cantidad que depositas por adelantado para cubrir impuestos, notaría, registro y gestoría. La gestoría siempre la pide por arriba — prefieren devolverte 500 € a reclamarte después. El sobrante se te devuelve en unos 2 o 3 meses tras la firma.
Importante: en la provisión de fondos ya van incluidos ITP/IVA+AJD y los gastos de la escritura de compraventa. No es dinero adicional a los gastos que ya conocías — es que lo anticipas de golpe antes de la firma.
La gestoría: ¿puedes tramitarlo tú mismo?
No. Cuando hay hipoteca, el banco exige que sea una gestoría (normalmente la suya) quien lleve los trámites para garantizar que el ITP se liquida en plazo y la escritura se inscribe correctamente. No te dejan hacerlo por tu cuenta aunque el proceso sea sencillo. El banco elige la gestoría, tú pagas la factura.
Comisión de apertura
Muchas hipotecas actuales no tienen comisión de apertura, pero algunas sí (entre 0% y 1%). Aparece claramente en la FEIN — compruébalo siempre.
Cuánto dinero necesitas en total
Para una vivienda de 150.000 € con hipoteca al 80%:
- Entrada (20%): 30.000 €
- ITP (8%): 12.000 €
- Gastos de escritura y tasación: ~5.000–6.000 €
- Total que no financia el banco: ~47.000–48.000 €
El banco financia los 120.000 € restantes. Los 47.000 € salen de tu bolsillo el día de la firma.
Nota: los impuestos varían por comunidad autónoma y cambian con cierta frecuencia. Verifica los tipos vigentes en tu CCAA antes de hacer cuentas definitivas. Esta guía refleja lo que usuarios reales han reportado en comunidades hipotecarias online en 2023-2026.