El contrato de arras
Las arras son el primer compromiso real de dinero. El documento que firmas aquí puede costarte 20.000 € si no lo lees bien. Ni el vendedor ni la inmobiliaria tienen incentivos para protegerte — eso es trabajo tuyo.
Tipos de arras
Arras penitenciales (las más comunes)
Se usan en el 90% de las compraventas. Funcionan así:
- Si el comprador desiste: pierde el importe entregado.
- Si el vendedor desiste: devuelve el doble de lo recibido.
Cualquiera de las dos partes puede echarse atrás pagando la penalización. Son las que debes pedir siempre que no estés 100% seguro de que la operación va a salir adelante.
Arras confirmatorias
Más agresivas. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o una indemnización por daños. No tienen la salida fácil de las penitenciales. Evítalas como comprador — te dejan atado sin escapatoria.
Señal o reserva
No es técnicamente un contrato de arras, sino un compromiso previo. Muchas inmobiliarias te piden una señal de 500-3.000 € para "reservar" el piso mientras se prepara el contrato de arras. Si luego no se firman arras, esa señal suele ser recuperable, pero depende de lo que ponga en el documento. Lee siempre la letra pequeña — la inmobiliaria la redacta pensando en ella, no en ti.
Cuánto se paga
Lo habitual es el 10% del precio de compra. En un piso de 200.000 €, serían 20.000 € de arras. Pero es negociable:
- Algunos vendedores aceptan un 5% o incluso menos.
- En señales de reserva que se transforman en arras, a veces el importe es menor (2.500-5.000 €).
- Lo importante es que sea una cantidad suficiente para que ambas partes se lo tomen en serio.
Cláusulas que debes negociar
Cláusula de financiación
La más importante para el comprador. Estipula que si no obtienes hipoteca, recuperas el dinero de las arras. No todos los vendedores la aceptan, pero pelea por incluirla. La fórmula habitual: "sujeto a la concesión de un préstamo hipotecario por al menos el X% del precio de compra". Algunos contratos piden que presentes la denegación formal de 2-3 bancos para poder recuperar las arras.
En Cataluña, el Código Civil catalán (artículo 621-49) permite al comprador añadir una cláusula suspensiva por financiación de forma casi automática, incluso si no está explícita en el contrato.
Plazo de vencimiento
Define la fecha límite para escriturar. Lo habitual son 2-3 meses desde la firma de arras. Menos de 2 meses es arriesgado si no tienes la hipoteca muy avanzada. Evita que te fijen un día exacto de firma — es mejor negociar un plazo máximo. El banco no respeta tus fechas.
Descripción del inmueble
El contrato debe incluir la referencia catastral completa del inmueble. Si la vivienda incluye garaje y trastero, asegúrate de que aparezcan también. Usuarios han tenido problemas cuando el garaje tenía referencia catastral distinta y el vendedor se negaba a incluirlo en las arras.
Estado de la vivienda
Especifica que la vivienda se entrega libre de cargas y al corriente de pagos (comunidad, IBI, suministros). Si el vendedor tiene hipoteca, debe constar que se cancelará con el dinero de la venta.
Arras sin inmobiliaria
Si compras directamente a un particular, las arras las redactáis entre vosotros o con ayuda de un abogado. Merece la pena gastar 200-300 € en un abogado que revise el contrato. Los contratos redactados por inmobiliarias suelen proteger más al vendedor y a la propia inmobiliaria que al comprador. No es casualidad — ellos los redactan.
Qué pasa si el banco te deniega la hipoteca
Si no incluiste cláusula de financiación y te deniegan la hipoteca, pierdes las arras. No hay excepciones salvo en Cataluña y en casos muy concretos. Por eso no firmes arras hasta que tengas una preaprobación razonable (aunque no definitiva) de al menos un banco.
El importe de las arras y la provisión de fondos
Una duda frecuente: si pides financiación al 100% y tus ahorros son justos para gastos e ITP, ¿de dónde salen las arras? Las arras se descuentan del precio de compra el día de la escritura. Si compraste por 200.000 € y diste 20.000 € en arras, el banco transfiere al vendedor los 180.000 € restantes. No pagas dos veces.
Nota: esta guía no sustituye asesoramiento legal. Si tienes dudas sobre un contrato de arras concreto, consulta a un abogado antes de firmar. Guía basada en experiencias reales reportadas en comunidades hipotecarias online entre 2024-2026.