Respuestas respaldadas por datos reales de ofertas negociadas. Sin teoria — numeros.
703 ofertas de 17 bancos analizadas
Segun 703 ofertas reales recopiladas en los ultimos 90 dias, el tipo fijo medio es del 2.10%. El rango intercuartil va del 2.00% al 2.30%, lo que significa que el 50% central de las ofertas cae en esa franja. La mejor oferta fija registrada es del 1.50%. Para variable, la mediana del diferencial sobre Euribor es del 0.00%. Estos datos provienen de negociaciones reales compartidas por personas en foros y grupos, no de publicidad bancaria. La muestra cubre 17 bancos espanoles.
Segun nuestros datos, CajaSur tiene la mediana de tipo fijo mas baja: 1.85%. Esto se calcula sobre ofertas con al menos 3 datos reportados para evitar sesgos por muestras pequenas. Los bancos con mas ofertas fijas reportadas son CaixaBank (196 ofertas), BBVA (183 ofertas), Banco Santander (68 ofertas), Kutxabank (50 ofertas), Unicaja (34 ofertas). La mejor oferta individual a tipo fijo es del 1.50%. Recomendamos pedir ofertas a al menos 3-4 bancos y comparar con estos datos reales.
La mediana del diferencial variable es Euribor + 0.00% sobre 0 ofertas. No hay suficientes datos con 3+ ofertas por banco para un ranking fiable.
Depende de tu tolerancia al riesgo. Datos actuales: fija al 2.10% de mediana, variable a Euribor + 0.00%. Con el Euribor en torno al 2.4% (marzo 2026, tendencia bajista desde el pico de 2023), una variable supondria hoy un tipo total aproximado de 2.40%. La fija te blinda contra subidas futuras. La variable puede ser mas barata si el Euribor sigue bajando. Si duermes mal pensando en que suba tu cuota, fija. Si puedes asumir variaciones de 100-200 euros/mes, variable puede ahorrarte dinero. La hipoteca mixta (mediana: 1.70%) es un termino medio: fija unos anos, luego variable.
La regla general del Banco de Espana: tu cuota no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Con un salario bruto de 35.000 euros/ano (unos 2.000 euros netos/mes), tu cuota maxima seria de 600-700 euros/mes. A un tipo fijo del 2.10% a 25 anos, eso financiaria unos 140.000-160.000 euros. Los bancos tambien miran tu ratio de endeudamiento total (incluyendo otros prestamos) y exigen normalmente un 20% de ahorro previo para la entrada. Con dos titulares se suman ingresos, lo que amplía la capacidad.
El Euribor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo al que los bancos europeos se prestan dinero entre si. Se publica mensualmente. Tu hipoteca variable se calcula como Euribor + diferencial. El diferencial medio en nuestros datos es 0.00%. Si el Euribor es 2.4% y tu diferencial es 0.00%, tu tipo total es 2.40%. El Euribor se revisa normalmente cada 6 o 12 meses segun tu escritura. Si baja, pagas menos; si sube, pagas mas. Desde el pico de 4.16% (oct 2023), ha bajado significativamente, pero nadie garantiza que siga asi.
Ademas de la entrada (normalmente el 20% del precio), hay que sumar un 10-13% del precio en gastos. Para segunda mano: ITP (6-10% segun comunidad), notaria (600-1.000 euros), registro (300-600 euros), gestoria (300-500 euros) y tasacion (300-500 euros). Para obra nueva: IVA (10%) + AJD (0.5-1.5%). Una casa de 250.000 euros necesita unos 50.000 euros de entrada + 25.000-32.000 euros en gastos = 75.000-82.000 euros en efectivo. Nuestra calculadora de costes en /costs te da el desglose exacto por comunidad autonoma.
Es muy dificil. Los bancos normalmente financian hasta el 80% del valor de tasacion (LTV 80%). Hipoteca al 100% significaria que no necesitas entrada, solo gastos. En nuestros datos de 703 ofertas, las pocas con LTV superior al 90% suelen tener tipos mas altos y perfiles muy concretos: funcionarios con ingresos altos, o inmuebles de cartera del propio banco. Algunas entidades financian mas del 80% para funcionarios o para pisos de su propia cartera (adjudicados). Pero el tipo sera peor. Lo habitual es necesitar un 20% de ahorro mas un 10% para gastos.
Subrogar es cambiar tu hipoteca de banco para conseguir mejores condiciones. Merece la pena si la diferencia de tipo es de al menos 0.5 puntos y te quedan mas de 10 anos. Los gastos de subrogacion son menores que los de una hipoteca nueva (no pagas ITP ni AJD completo). El tipo fijo medio actual es 2.10%. Si estas pagando mas del 2.60%, ya tienes motivo para explorar opciones. Usa /check para comparar tu tipo actual con el mercado. Ojo: si tu hipoteca tiene clausula de compensacion por amortizacion anticipada, sumala al calculo.
Segun nuestros datos, las vinculaciones mas frecuentes son: nomina domiciliada (la piden casi todos), seguro de hogar (muy comun), seguro de vida (frecuente y el mas caro), tarjeta de credito y recibos domiciliados. Cada vinculacion puede bonificar entre 0.10 y 0.30 puntos del tipo. Un tipo "bonificado" del 2.00% puede ser en realidad un 2.80% sin vinculaciones. Es legal desde 2019 contratar los seguros fuera del banco (Ley de Credito Inmobiliario), aunque algunos lo ponen dificil. Calcula si el coste de los seguros compensa el ahorro en tipo.
El TIN (Tipo de Interes Nominal) es el tipo puro que aplica el banco al prestamo. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN mas comisiones y gastos asociados (apertura, seguros obligatorios). La TAE siempre es mayor que el TIN. Un TIN del 2.10% puede dar una TAE del 2.40-2.70% dependiendo de las vinculaciones. La TAE es mas util para comparar ofertas entre bancos porque incluye el coste real. Pero cuidado: en variables, la TAE se calcula con el Euribor actual, que cambiara. Fijate siempre en ambos.
Los funcionarios suelen obtener mejores condiciones por su estabilidad laboral. En nuestros datos actuales no hay suficientes ofertas diferenciadas por tipo de empleo para calcular la ventaja exacta, pero historicamente ronda los 0.10-0.30 puntos de mejora en tipo fijo. Ademas, acceden a mayor financiacion (hasta 90-100% LTV) en algunos bancos.
Si, pero los bancos exigen mas documentacion y el tipo suele ser algo peor. Tendras que demostrar ingresos estables de al menos 2-3 anos con declaraciones de IRPF, IVA trimestral y extractos bancarios. Los bancos miran la media de ingresos netos, no el bruto. El LTV maximo suele ser del 70-80% (frente al 80% de empleados). Para los autonomos con ingresos irregulares, una estrategia es pedir al banco que considere la media de los 2 mejores anos de los ultimos 3. La mediana fija general del mercado es 2.10%, pero como autonomo espera un ligero sobrecoste de 0.10-0.20 puntos.
Una hipoteca mixta tiene un periodo inicial a tipo fijo (normalmente 3-10 anos) y despues pasa a tipo variable (Euribor + diferencial). La mediana de tipo fijo inicial en hipotecas mixtas en nuestros datos es del 1.70%, sobre 70 ofertas. La ventaja: tipo inicial mas bajo que una fija pura, y proteccion parcial contra subidas. El riesgo: cuando acaba el periodo fijo, quedas expuesto al Euribor. Son populares entre quienes planean vender o subrogar antes de que acabe la fase fija. Si el Euribor sube mucho cuando pasas a variable, tu cuota puede subir significativamente.
El seguro de vida vinculado a la hipoteca suele costar entre 300 y 800 euros/ano, dependiendo de tu edad, importe asegurado y la aseguradora. Un comprador de 35 anos con 200.000 euros asegurados pagaria unos 400-500 euros/ano. El banco te lo ofrece a cambio de bonificar el tipo en 0.10-0.30 puntos. Haz la cuenta: si la bonificacion te ahorra 600 euros/ano en cuota pero el seguro cuesta 500, el ahorro real es de 100 euros. Y puedes contratar el seguro fuera del banco (normalmente mas barato) sin perder la bonificacion, gracias a la Ley de Credito Inmobiliario de 2019. Compara siempre.
Absolutamente. El tipo que te ofrecen inicialmente no es el definitivo. Segun los datos de nuestra comunidad, la diferencia entre la peor y la mejor oferta fija en un mismo banco puede ser de mas de 1 punto porcentual. Estrategias: lleva ofertas escritas de otros bancos, pregunta explicittamente "¿que podeis mejorar?", negocia las vinculaciones por separado. El mejor momento para negociar es con una preaprobacion de otro banco en la mano. La mediana del mercado es 2.10% en fijo — si te ofrecen mas del 2.40%, tienes margen para empujar.
A mas plazo, cuota mensual mas baja pero intereses totales mucho mas altos. Una hipoteca de 200.000 euros al 2.10% fijo: a 20 anos pagas ~1021 euros/mes (total intereses ~45104 euros). A 30 anos pagas ~749 euros/mes (total intereses ~69741 euros). El maximo legal es 30 anos en la mayoria de bancos (algunos hasta 40 con restricciones de edad). Lo ideal es el menor plazo que te permita pagar la cuota sin asfixiarte — deja un margen del 25-30% de tus ingresos como maximo.
A marzo de 2026, el Euribor ronda el 2.4%, con tendencia bajista desde el pico de 4.16% en octubre de 2023. El BCE ha ido recortando tipos a lo largo de 2024-2025. Esto favorece a quienes tienen hipoteca variable: sus revisiones salen mas baratas. Para nuevas hipotecas, la variable (mediana Euribor + 0.00%) esta resultando competitiva. Nadie sabe si el Euribor seguira bajando, pero el consenso del mercado apunta a estabilizacion en torno al 2.0-2.5% para 2026. Si crees que bajara mas, la variable gana. Si temes rebotes, una fija al 2.10% te da certidumbre.
Si. Los no residentes pueden comprar sin restricciones. Necesitas NIE (Numero de Identidad de Extranjero), cuenta bancaria espanola y un abogado es muy recomendable. La financiacion para no residentes suele ser hasta el 60-70% LTV (frente al 80% de residentes) y el tipo puede ser 0.3-0.5 puntos mas alto. Los bancos con mas experiencia en no residentes incluyen Sabadell, CaixaBank y BBVA. Si eres residente fiscal en Espana con contrato de trabajo, las condiciones son practicamente iguales a las de un espanol. Nuestros datos cubren 17 bancos, algunos con ofertas especificas para no residentes.
La FEIN (Ficha Europea de Informacion Normalizada) es el documento oficial que el banco debe darte al menos 10 dias antes de la firma. Es vinculante: las condiciones que aparecen son las que se escrituraran. Incluye tipo de interes, TAE, cuota mensual, plazo, comisiones, vinculaciones y coste total del credito. Si el banco cambia algo entre la FEIN y la escritura, puedes reclamar. Cuando tengas FEINs de varios bancos, comparalas lado a lado (sobre todo la TAE y el coste total). Es tu mejor herramienta de negociacion porque es un compromiso formal. No firmes sin revisarla con calma.
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