Plazos de una hipoteca: cuánto tarda todo
Las arras tienen fecha límite. El banco no. Esa asimetría define todo el proceso. Tú tienes un reloj corriendo y el banco se toma el tiempo que necesita. Aquí va un desglose realista basado en lo que reportan compradores reales.
Plazo total: de arras a llaves
El proceso completo desde la firma de arras hasta la entrega de llaves suele durar entre 6 y 10 semanas. En casos favorables (documentación lista, banco ágil), se puede cerrar en 5 semanas. En casos complicados (banco lento, problemas registrales, tasación baja), puede estirarse a 3 meses.
Un ejemplo real de un usuario que compró con BBVA: se decidió por la vivienda a primeros de febrero, recopiló documentación y tasó en 2 semanas, el banco pasó riesgos en 10 días, recibió la FEIN el 21 de marzo, hizo el acta de transparencia el 26 de marzo, y firmó escritura y recogió llaves el 8 de abril. Total: unas 9 semanas.
Desglose por pasos
Recopilar documentación: 1-2 semanas
Nóminas, IRPF, contrato laboral, nota simple, contrato de arras. Si tienes todo preparado de antemano, puedes entregarlo al banco el mismo día que firmas arras.
Tasación: 3-7 días
Una vez que encargas la tasación, el tasador visita la vivienda en 2-4 días y el informe tarda 2-3 días más. Total habitual: una semana.
Estudio de riesgos del banco: 1-3 semanas
Aquí es donde el banco decide si te da la hipoteca o no. Es el paso más variable e impredecible. Algunos bancos tardan 5 días, otros 3 semanas. ING y los bancos online tienden a ser más lentos en esta fase. Las sucursales físicas de BBVA, CaixaBank e Ibercaja suelen ir más rápido si tienes un interlocutor directo. La velocidad del banco depende de cuánto quieran tu operación — no de cuánto la necesites tú.
Emisión de la FEIN: 1-5 días tras la aprobación
Una vez aprobada la operación en riesgos, el banco prepara la FEIN. Suele tardar unos días, aunque hay bancos que la emiten casi inmediatamente tras la aprobación.
Plazo de reflexión obligatorio: 10 días naturales (14 en Cataluña)
Desde que firmas la FEIN electrónicamente, deben pasar mínimo 10 días antes de escriturar. No hay forma de acortar este plazo — es obligatorio por ley.
Acta de transparencia: durante los 10 días
Dentro del plazo de reflexión, vas al notario para el acta de transparencia. Se puede hacer desde el día siguiente a firmar la FEIN. Debe ser al menos 24 horas antes de la firma de escrituras.
Firma de escrituras: 1 día
La firma en notaría, transferencia del dinero y entrega de llaves se hacen el mismo día.
El cuello de botella habitual
El punto más crítico: el tiempo entre la entrega de documentación y la emisión de la FEIN. Usuarios reportan que Ibercaja ha tardado más de 2 semanas desde la tasación hasta la FEIN en algunos casos. Si tus arras vencen en 2 meses, empieza la gestión con el banco el mismo día que firmas arras. No esperes a que el banco marque el ritmo.
Cuánto poner en las arras como plazo
Lo habitual es entre 2 y 3 meses. Menos de 2 meses es muy apretado — solo funciona si tienes la documentación lista, la tasación hecha, y el banco es rápido. Más de 3 meses es cómodo pero el vendedor puede resistirse.
Algunos usuarios firman arras con un plazo concreto y fecha fija de escritura. Esto es arriesgado si dependes de un banco lento. Negocia un plazo máximo ("antes del 30 de diciembre") y avisa con antelación para fijar el día exacto. No le des al banco una fecha cómoda — dale una fecha que le obligue a moverse.
Consejos para no ir apretado
- Tasa por tu cuenta antes de firmar arras si es posible. Así le quitas una semana al proceso.
- Presenta documentación a varios bancos en paralelo. No esperes a que uno te diga que no para ir a otro.
- Presiona al banco con la fecha de arras. El comercial bancario necesita que le digas que tienes prisa para mover las cosas internamente.
- La FEIN se puede renovar. Si caduca antes de que puedas escriturar, el banco puede emitir otra sin problema.
Nota: los plazos legales (10 días de reflexión) son los de la Ley 5/2019. Los plazos de gestión bancaria son estimaciones basadas en experiencias reales reportadas en comunidades hipotecarias online entre 2024-2026 y pueden variar significativamente según banco y momento del año.