Pasos para comprar una vivienda con hipoteca
Los bancos quieren que creas que el proceso es complicado. No lo es. Es predecible, secuencial, y ellos controlan los tiempos. Tú controlas la preparación.
1. Evalúa tu capacidad financiera
Antes de mirar pisos, haz números. Los bancos no te prestarán más de lo que tu ratio de endeudamiento permita (generalmente el 30-35% de tus ingresos netos mensuales). Necesitas tener ahorrado al menos un 20% del precio de la vivienda para la entrada y un 10-12% adicional para impuestos y gastos.
Funcionario, contrato indefinido con antigüedad, o más de 4.000 € netos mensuales: los bancos compiten por ti. Autónomo: necesitas al menos un año completo de actividad con declaraciones de renta presentadas. El banco mira el IRPF pasado, no tu potencial.
2. Busca vivienda y haz una oferta
Cuando encuentres el piso, negocia el precio. Con un particular, contraofertas directamente. Con inmobiliaria, te pedirán una señal de reserva (500-3.000 €) para retirar el piso del mercado mientras se preparan las arras.
Pide siempre la nota simple del Registro de la Propiedad antes de comprometerte. Comprueba que no haya cargas, hipotecas antiguas sin cancelar, o problemas registrales. El vendedor no tiene incentivos para contarte lo que la nota simple sí dice.
3. Firma el contrato de arras
El contrato de arras (generalmente penitenciales) formaliza el compromiso de compraventa. Lo habitual es entregar un 10% del precio como señal. Si desistes, pierdes ese dinero. Si desiste el vendedor, te devuelve el doble.
Negocia incluir una cláusula que condicione la compra a la obtención de financiación. No todos los vendedores la aceptan, pero es tu principal protección si el banco te dice que no.
4. Solicita hipoteca en varios bancos
Compara al menos 3-4 bancos. Presenta la misma documentación (nóminas, IRPF, contrato, nota simple, contrato de arras) a todos. Los bancos no te van a decir que compares — su negocio depende de que no lo hagas. Puedes usar un bróker hipotecario para agilizar la comparación. Los mejores resultados que reportan los usuarios vienen de combinar bróker con búsqueda propia.
Bancos que aparecen con frecuencia en buenas ofertas recientes: BBVA, CaixaBank, Ibercaja, Kutxabank, EVO Banco.
5. Tasación del inmueble
Encárgala por tu cuenta con una sociedad de tasación homologada (Tinsa, Sociedad de Tasación, Gloval son las más comunes). Así controlas el resultado y puedes presentarla en varios bancos. Cuesta entre 270 € y 500 €. Los bancos solo financian como máximo el 80% del valor de tasación o del precio de compra, el menor de los dos. Siempre el número que más les conviene.
6. Aprobación y FEIN
Una vez que el banco aprueba tu expediente en riesgos, te emite la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Es la oferta vinculante con todas las condiciones. Desde que la firmas, deben pasar al menos 10 días naturales (14 en Cataluña) antes de poder escriturar. Ese plazo existe porque el legislador asume — correctamente — que el banco no te da tiempo suficiente para leer lo que firmas.
7. Acta de transparencia y firma en notaría
Vas al notario para el acta de transparencia, donde te explican las condiciones de la hipoteca. Esto se hace al menos 24 horas antes de la firma de escrituras. El día de la firma se formalizan dos escrituras: la del préstamo hipotecario y la de compraventa.
8. Registro y entrega de llaves
Tras la firma, la gestoría lleva las escrituras al Registro de la Propiedad y liquida los impuestos correspondientes. En unas semanas recibirás la inscripción registral confirmando que la vivienda es tuya.
Plazos orientativos
Desde que firmas arras hasta que recoges las llaves, el proceso suele durar entre 6 y 10 semanas. Usuarios reales reportan plazos típicos de 2 semanas para recopilar documentación, 10 días para que el banco pase riesgos, y otros 10-15 días entre FEIN y escritura. El banco controla el reloj. Tú controlas la presión.
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Nota: estos pasos aplican a vivienda de segunda mano con financiación estándar. La obra nueva tiene particularidades adicionales (entregas a cuenta, seguro decenal, acta fin de obra). Esta guía refleja experiencias reales de compradores en comunidades hipotecarias online entre 2024-2026.