¿Puedo conseguir una hipoteca de más del 80%?
Los bancos te dicen que el 80% es el máximo. No es verdad. Es el máximo que les resulta cómodo. Por encima del 80%, su riesgo sube y te lo cobran — pero la financiación existe, y hay gente que la consigue cada semana. Lo que cambia es el perfil que necesitas, los bancos a los que tienes que llamar, y el precio que te van a clavar por atreverte a pedirlo.
Por qué el 80% es el estándar
Los bancos calculan el LTV (loan-to-value) sobre el menor de dos valores: el precio de compraventa o el de tasación. Si la tasación sale por debajo del precio que pagas, el banco aplica el 80% sobre ese valor más bajo, y te quedas con menos financiación de la que esperabas. No es casualidad. Es diseño. Varios usuarios del foro lo han vivido: «La inmobiliaria me dijo que se tasaría en 210.000 sin problema. Al final el tasador llegó a 200.000 tirando muy por lo alto, y nos rompió los esquemas porque queríamos pedir más del 80%.»
Quién consigue más del 80%
Las variables que más pesan son:
Edad. El factor más claro. Menores de 35-36 años tienen acceso a hipotecas joven con las que BBVA, ING, Abanca y algunas cajas rurales llegan al 90-95% sin necesidad de aval. Cumples 36 y las puertas se cierran: «Si todos los que piden hipoteca sois menores de 36, los bancos os dan muchas facilidades. Con que uno tenga más de 36, por defecto no te darán más del 80%.»
Ser funcionario. Varios bancos reservan sus mejores condiciones para el perfil que menos riesgo les supone. ING llega al 100% de tasación para funcionarios, y La Caixa o Bankinter también amplían el porcentaje si al menos uno de los titulares tiene plaza fija.
Ingresos altos. Con rentas netas por encima de 3.000-4.000 €/mes, Bankinter da el 90% sin aval, y BBVA puede llegar al 88-90%. Los bancos tienen tarifas segmentadas (VIP, Premium, resto) — cuanto más ganas, más dispuestos están a prestarte.
La tasación. El truco más usado en el foro: si consigues una tasación suficientemente alta, el 80% de tasación puede cubrir el 90% del precio de compraventa. Compras a 200.000 € y la tasación sale a 225.000 €: el 80% de tasación son 180.000 €, que equivale al 90% del precio de compra. BBVA opera exactamente así: da el 80% de tasación, y eso puede ser el 90% del precio si la tasación está 10-15% por encima.
Bancos que dan más del 80%
Según las experiencias compartidas en los foros (datos recientes de 2025-2026):
- BBVA: Hasta 95% para menores de 36, o 90% si la tasación lo permite (regla 80% de tasación). Menores de 150.000 € de vivienda en algunas comunidades.
- Ibercaja: El más generoso en el foro. Da hasta 90-95% con vinculaciones, incluso para segundas manos. Requiere contratar seguros como condición de concesión.
- Abanca: 90% del precio de compra con nómina, seguro de hogar y vida. Fija en torno al 2,15% bonificada (cifras de marzo 2026).
- ING: 90% del valor más bajo entre tasación y compraventa. Habla directamente con un gestor, el simulador web no lo muestra.
- La Caixa / CaixaBank: 90% en algunos perfiles, especialmente funcionarios. También han dado el 95% en casos concretos.
- Caja Rural (distintas): Varias llegan al 90-95% con vinculaciones habituales (nómina, vida, hogar). Grupo Caja Rural ha ofrecido incluso 95% del precio de compra sin tasación previa a cargo del cliente.
- Bankinter: 90% para ingresos netos superiores a 3.000 €/mes.
Bancos que generalmente no pasan del 80%: Unicaja, Kutxabank/Cajasur, CaixaBank en muchos perfiles, Santander sin aval.
El precio de pedir más del 80%
Los bancos no te dan más del 80% por generosidad. Te lo cobran. De tres formas:
- Tipo de interés más alto. De 80% a 90%, el tipo sube aproximadamente 0,3-0,5 puntos. De 90% a 95-100%, la subida es mayor y el número de entidades disponibles cae en picado.
- Más vinculaciones o vinculaciones obligatorias. Ibercaja, por ejemplo, condiciona el 90% a contratar seguro de vida y seguro de hogar, con prima de pago único. Un usuario describe haber pagado 8.000 € de golpe en seguros para acceder al 90%.
- Tipo de hipoteca. Varios bancos solo dan más del 80% en hipoteca mixta, no en fija. Te fuerzan al producto que a ellos les conviene.
Brokers y alta financiación
Los brokers tradicionales no suelen trabajar bien las operaciones de más del 80%: «Para superiores al 80%, olvídate de brokers. Te va a tocar buscar a cada puerta.» Los mejores acuerdos en alta financiación son con entidades locales o cajas rurales con las que los grandes brokers no tienen acuerdo. Para un empleado por cuenta ajena con buen sueldo, llamar directamente a Ibercaja, Abanca y las cajas rurales de tu zona suele dar mejor resultado que pagar a un intermediario.
Aval ICO para jóvenes
Nota (actualización marzo 2026): El aval del Estado a través del ICO para menores de 35 años permite financiar hasta el 100% en algunos casos. Las condiciones y el cupo disponible cambian cada año. Consulta directamente con tu banco o en la web del ICO si sigues siendo elegible, ya que las plazas se agotan y no todos los bancos participan.
Lo que dice la gente que ya ha firmado
El consejo más repetido en el foro: si vas justo de liquidez, pedir el 90% tiene sentido aunque el tipo sea algo peor. «Si pensáis que vais un poco justos de liquidez al 80%, pilladla al 90%. Luego salen gastos de debajo de las piedras y tener un colchón de seguridad es imprescindible.» Los gastos de notaría, ITP, arras y posibles reformas pueden comerse fácilmente el 10% de diferencia entre pedir el 80% o el 90%.