Comprar vivienda en España como extranjero
España quiere tu dinero. Los bancos quieren tu hipoteca. Las inmobiliarias quieren su comisión. Todos sonríen. Pero nadie te cuenta que el proceso tiene trampas que solo descubres cuando ya has firmado algo. Esto es lo que necesitas saber antes de poner un euro sobre la mesa, basado en experiencias reales de compradores extranjeros.
Lo primero: el NIE
Sin NIE (Número de Identidad de Extranjero) no existes para el sistema español. No puedes abrir cuenta bancaria, firmar ante notario ni solicitar hipoteca. Es el primer trámite y puede tardar semanas. Consulta la guía específica del NIE para los detalles.
Residente vs no residente: importa mucho
La distinción clave no es tu nacionalidad, sino si eres residente fiscal en España:
- Residente fiscal: Vives en España más de 183 días al año. Los bancos te tratan como a un español. Accedes a las mismas hipotecas con las mismas condiciones.
- No residente fiscal: Vives fuera de España. Los bancos te cobran más, te financian menos (60-70%) y muchos directamente no quieren trabajar contigo. Consulta la guía de hipotecas para no residentes.
Si eres ciudadano de la UE y te mudas a España, en cuanto tengas tu certificado de registro y domicilies tu nómina aquí, accedes a las condiciones estándar.
El proceso de compra paso a paso
- Obtener el NIE y abrir una cuenta bancaria española.
- Buscar vivienda y negociar el precio.
- Firmar arras (contrato preliminar con señal, normalmente el 10% del precio). Cuidado: si te echas atrás, pierdes la señal. Si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble.
- Buscar hipoteca (si la necesitas). Compara al menos 3-4 bancos. Un broker puede ayudar, especialmente si tu situación es atípica.
- Tasación del inmueble por una tasadora homologada.
- Firma de la FEIN (oferta vinculante del banco). Tienes 10 días de reflexión obligatorios.
- Firma ante notario de la escritura de compraventa y la hipoteca. Todo en un mismo acto. El notario verifica que entiendes lo que firmas — si no hablas español, necesitarás un intérprete jurado.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad y pago de impuestos.
Gastos de compra
Los bancos te hablan del precio de la vivienda. No te hablan tanto del 10-13% adicional en gastos:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 6-10% según comunidad autónoma (segunda mano). Para obra nueva, el 10% de IVA + AJD.
- Notaría: entre 600 € y 1.500 € según el precio del inmueble.
- Registro de la Propiedad: entre 300 € y 700 €.
- Gestoría: entre 300 € y 500 € (opcional pero recomendable).
- Tasación: entre 250 € y 500 €.
Financiación para extranjeros
Si eres residente en España, las condiciones son las mismas que para un español. Si eres no residente, los bancos te penalizan:
- Financiación máxima del 60-70% (no el 80% habitual).
- Tipos entre 0,5 y 1 punto porcentual más altos.
- Documentación extra: declaración de renta del país de origen, nóminas traducidas, extractos bancarios.
Sabadell, CaixaBank y Bankinter tienen departamentos para no residentes. Los brokers especializados en compradores extranjeros pueden facilitar el proceso. Pero no esperes que ningún banco te busque a ti — tú tienes que buscarlos a ellos.
Golden Visa (actualización 2026)
El programa de Golden Visa — que concedía residencia a cambio de inversión inmobiliaria de 500.000 € o más — fue eliminado en 2025. Si te lo ofrecen como opción vigente, alguien te está vendiendo información caducada. Existen otras vías de residencia por inversión, pero las condiciones han cambiado. Consulta con un abogado de extranjería antes de tomar decisiones basadas en visados.
Consejos de quienes ya lo han hecho
- Contrata un abogado independiente. No uses el del vendedor ni el de la inmobiliaria. Ellos cobran del otro lado. Tu abogado verifica cargas del inmueble, deudas de comunidad y situación urbanística.
- Verifica la nota simple del Registro de la Propiedad antes de firmar arras. Confirma que el vendedor es el propietario real y que no hay cargas ocultas.
- Ten todo el dinero en España antes de empezar. Las transferencias internacionales tardan, y los notarios necesitan que los fondos estén disponibles el día de la firma.
- No te fíes de la prisa. Si alguien te presiona para firmar sin tiempo de verificar, algo va mal. La urgencia casi siempre beneficia al que vende, no al que compra.