Provisión de fondos: cuánto necesitas ahorrado
La provisión de fondos es la cantidad de dinero que debes tener en la cuenta del banco antes de la firma. Incluye tu entrada, los impuestos y los gastos de la compraventa. Los bancos anuncian "hipotecas desde el 2%". No mencionan los 60.000 € que necesitas tener antes de que te dejen firmar.
La regla general
Para una hipoteca estándar al 80% de financiación:
- 20% de entrada — la parte del precio que no financia el banco
- 10-12% para impuestos y gastos — ITP o IVA+AJD, notaría, registro, gestoría, tasación
En total: necesitas tener ahorrado el 30-32% del precio de la vivienda. Para un piso de 200.000 €, eso son unos 60.000-64.000 €.
Qué incluye la provisión de fondos
El banco o su gestoría te envían un documento detallado con la provisión de fondos antes de la firma. Incluye:
- ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva)
- Notaría de la escritura de compraventa
- Registro de la Propiedad
- Gestoría
- Tasación (si no la pagaste ya por tu cuenta)
La gestoría siempre pide la provisión por encima del coste real. Prefieren coger de más y devolver el sobrante (tarda 2-3 meses) que quedarse cortos. Tu dinero, su colchón.
Ojo con el ITP y la tasación
Un caso real que genera muchos disgustos: si la tasación sale muy por encima del precio de compra, la gestoría puede calcular el ITP sobre el valor de tasación y no sobre el precio de compraventa. Usuarios reportan diferencias de 8.000 € por este motivo (tasación de 364.000 € vs. compraventa de 285.000 € con ITP al 10%).
La norma varía por comunidad autónoma, pero en muchas el ITP se paga sobre el mayor entre el valor de referencia catastral y el precio de compraventa. Si la gestoría te cobra sobre el valor de tasación y no corresponde, puedes reclamar la diferencia a Hacienda.
Cuándo debes tener el dinero en la cuenta
La provisión de fondos se ingresa en la cuenta del banco hipotecario antes de la firma. Normalmente te la envían unos días antes. El dinero debe estar al menos 2-3 días hábiles antes de la fecha de firma para que se consolide la transferencia.
Un usuario casi pierde su firma porque hizo la transferencia un jueves noche para firmar el martes — llegó justo. Transfiere con al menos una semana de margen.
Las arras cuentan
Si diste 20.000 € de arras sobre un piso de 200.000 €, el día de la firma el banco transfiere al vendedor los 160.000 € del préstamo + los 20.000 € de tu provisión restante. Las arras ya pagadas se descuentan del precio total.
Financiación al 100%: qué necesitas
Si consigues financiación al 100% (con aval ICO, hipoteca joven o negociación directa), sigues necesitando dinero propio para impuestos y gastos. El banco financia el 100% del precio de compra, pero no paga tus impuestos. "100%" suena a gratis. No lo es.
Para un piso de 200.000 € con hipoteca al 100%:
- Entrada: 0 €
- ITP (8%): 16.000 €
- Gastos notaría, registro, gestoría: ~3.000-4.000 €
- Tasación: ~400 €
- Total necesario: ~20.000 €
Con la hipoteca ICO (el Estado avala el 20% que falta entre el 80% y el 100%), los bancos están obligados a ofrecer estas hipotecas a personas con solvencia y estabilidad laboral. En la práctica, usuarios reportan que bancos como Bankinter y BBVA las aceptan, aunque con más papeleo. Las condiciones deben ser similares a las de una hipoteca al 80%.
Financiación al 90%
Algunos bancos como BBVA financian el 90% para primeras viviendas de "rentas altas" (ingresos superiores a 4.000 € netos). Te dan el 80% de tasación o el 90% de compraventa, lo que sea menor. En ese caso necesitas un 10% de entrada + gastos.
Provisión de fondos: ¿me quitan del préstamo?
No. La provisión de fondos es dinero tuyo que depositas aparte. El banco presta una cantidad fija (la que pone en la FEIN) y esa cantidad se usa para pagar al vendedor. Los gastos de la hipoteca (notaría, registro de la hipoteca) los paga el banco de su bolsillo, no de tu préstamo.
Algunos compradores confunden esto cuando ven que el banco "descuenta" gastos del importe del préstamo en el desglose. En realidad, los gastos de la escritura de la hipoteca son a cargo del banco por ley.
Si vas justo de dinero
Opciones que usan los compradores con ahorros limitados:
- Préstamo ICO con aval estatal para cubrir del 80% al 100%
- Negociar las arras a la baja (5% o incluso 2.500 € de señal)
- Pedir ayuda familiar formalizada como préstamo privado (ante notario o con modelo 600 de Hacienda para evitar problemas fiscales)
- No contratar los seguros del banco y ahorrar la diferencia
Lo que no es recomendable: pedir un préstamo personal para la entrada. El banco lo ve en el CIRBE y empeora tu ratio de endeudamiento. Puede hacer que te denieguen la hipoteca. El banco quiere que llegues con dinero limpio — ahorrado, no prestado.
Nota: los porcentajes de ITP varían por comunidad autónoma y la disponibilidad de hipotecas ICO puede cambiar. Esta guía refleja experiencias reales reportadas en comunidades hipotecarias online entre 2024-2026.