Obra nueva vs segunda mano: diferencias en la hipoteca
Los bancos no tratan igual una obra nueva que una segunda mano. Obra nueva les gusta más: inmueble nuevo, menos riesgo, tasación predecible. Segunda mano les genera más dudas y, por tanto, peores condiciones en muchos casos. Entender las diferencias te evita sorpresas en el peor momento.
La diferencia de impuestos
Es lo primero que te impacta en el bolsillo:
- Obra nueva: Pagas IVA del 10% sobre el precio de compra, más AJD (Actos Jurídicos Documentados), que varía por comunidad autónoma (entre 0,5% y 1,5%).
- Segunda mano: Pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), entre el 6% y el 10% según la comunidad.
El coste fiscal total suele ser similar, pero con obra nueva el IVA se paga de golpe en la escritura. Como explicaba un usuario en el foro: «No te cobran todo el IVA como tal exactamente, lo que se dan son entregas a cuenta a las que le aplican su 10% de IVA.» Vas pagando el IVA de las cantidades anticipadas al promotor.
Pagos adelantados al promotor
Con obra nueva, normalmente pagas un 10-20% antes de la entrega de llaves: la reserva, el contrato de compraventa y las entregas a cuenta durante la construcción. Cuando llega el momento de la hipoteca, ya has desembolsado una parte significativa.
Varios usuarios lo ven como ventaja: «Con los pagos adelantados solo me faltaba por pagar el 75% del valor de tasación y el 10% de IVA.» Pero el riesgo existe: si el banco no te da la hipoteca, el promotor se queda con tu dinero (salvo que tenga aval bancario de las cantidades entregadas, que es obligatorio por ley).
Hipoteca de promotor vs hipoteca propia
Diferencia clave: en obra nueva, el promotor ya tiene una hipoteca sobre la promoción. Cuando se entregan las llaves, te ofrecen subrogarte a esa hipoteca. Cómodo. Pero las condiciones del promotor son las que negoció la constructora, no las tuyas. El banco gana dos veces: mantiene la hipoteca activa y te coloca condiciones que no tuviste oportunidad de negociar.
Buscar tu propia hipoteca casi siempre da mejores resultados. Como contaba un usuario que compraba obra nueva: «Al final nos hemos tenido que ir a obra nueva y las condiciones de la subrogación no eran competitivas. Fuimos a BBVA y nos mejoraron bastante.»
Pide siempre la FEIN de la subrogación del promotor. Compara con al menos 3-4 bancos por tu cuenta. La subrogación es el camino fácil. Rara vez es el mejor.
Tasación
Con obra nueva, la tasación suele coincidir con el precio de compra — inmueble nuevo, precio de referencia del promotor. Poca sorpresa. Con segunda mano, la tasación puede ir en cualquier dirección: por encima del precio (el banco te presta más) o por debajo (te quedas corto).
Los compradores lo documentan constantemente: «La inmobiliaria me dijo que se tasaría sin problema a 210.000. El tasador llegó a 200.000.» Con segunda mano, pide una estimación de tasación antes de firmar arras si tu hipoteca depende de ella.
Plazos
La diferencia más práctica: en segunda mano, desde que firmas arras tienes un plazo (normalmente 60-90 días) para cerrar la hipoteca. En obra nueva, tienes meses o años entre la reserva y la entrega de llaves. Tiempo para buscar hipoteca con calma, pero también tiempo para que las condiciones del mercado cambien en tu contra.
No empieces a buscar hipoteca más de 3-4 meses antes de la entrega de llaves. Las ofertas caducan, y si pides presupuestos demasiado pronto, habrás perdido el tiempo cuando llegue el momento.
¿Qué es más fácil de financiar?
Los bancos prefieren obra nueva. Vivienda nueva, sin vicios ocultos, normativa energética actual, menor riesgo de devaluación a corto plazo. Algunos bancos dan mejores condiciones o más porcentaje de financiación para obra nueva. Es el producto que mejor encaja en sus modelos de riesgo.
Con segunda mano, todo depende del estado del inmueble, la zona y la antigüedad. Una segunda mano en buen estado en zona demandada se financia sin problema. Un piso de 40 años que necesita reforma puede complicar la tasación y, por tanto, la hipoteca.