Subrogación de hipoteca: cómo cambiar de banco
Tu banco actual no quiere que sepas lo fácil que es irte. La subrogación consiste en trasladar tu hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones. No cancelas ni abres una nueva — el préstamo se transfiere. Y desde la LCCI de 2019, los costes para ti son mínimos. El banco que te capta paga casi todo.
Cuándo tiene sentido subrogar
La subrogación merece la pena cuando la diferencia entre lo que pagas y lo que te ofrecen es real. Situaciones habituales:
- Tienes una hipoteca variable con diferencial alto (euríbor + 0,90% o más) y quieres pasar a fija o mixta.
- Firmaste en una época de tipos altos y ahora el mercado ofrece mejores condiciones.
- Tu banco no quiere renegociar (novar) y prefieres buscar fuera.
Un dato que repiten los asesores: necesitas un capital pendiente de al menos 100.000 euros para que a un banco nuevo le interese captarte. Por debajo de esa cifra, la operación no les genera suficiente negocio y las ofertas son peores o directamente no te la aceptan. Como explica un asesor del grupo: "A menos de 15 años o menos de 100k, la mayoría no quieren subrogar."
El proceso paso a paso
- Busca ofertas en otros bancos. Presenta tu situación actual (banco, tipo, capital pendiente, plazo) y pide condiciones para subrogación. Puedes ir directamente o usar un bróker.
- El nuevo banco te hace una oferta vinculante (FEIN). Con ella, puedes ir a tu banco actual.
- Tu banco tiene derecho de tanteo. Dispone de 15 días para igualarte o mejorarte la oferta del nuevo banco. Si lo hace y te convence, te quedas (esto sería una novación). Si no, sigues adelante. Es la única vez que tu banco se esforzará realmente por retenerte.
- El nuevo banco gestiona todo. Tasación, notaría, registro. Desde la LCCI de 2019, estos gastos los paga la entidad que te capta, no tú.
- Firma ante notario. El proceso total suele tardar entre 1 y 3 meses.
Costes reales
Si tu hipoteca es posterior a junio de 2019 (bajo la LCCI):
- Comisión de subrogación: máximo 0,15% los primeros 3 años para pasar de variable a fija, 0% después. Muchas hipotecas recientes ya traen 0% de subrogación.
- Gastos de constitución: los paga el nuevo banco.
- Cancelación registral: en subrogación no existe, porque la hipoteca no se cancela sino que se transfiere. Esto te ahorra unos 1.000 euros respecto a cancelar y abrir nueva.
Para hipotecas anteriores a 2019, la comisión depende de lo que firmaste. Revisa tu escritura.
Subrogación vs cancelar y abrir nueva
La subrogación te ahorra la cancelación registral (unos 1.000 euros) y, en hipotecas post-LCCI, los gastos de constitución. Sin embargo, la subrogación tiene una limitación: no puedes cambiar todo. No puedes ampliar capital ni añadir o quitar titulares. Si necesitas algo de eso, toca cancelar y constituir nueva.
Un matiz que genera dudas: si tu comisión de subrogación es alta pero la de cancelación es 0%, técnicamente puedes cancelar con tu banco y abrir nueva en otro. No es subrogación, pero el resultado es parecido. Eso sí, pagarás gastos de constitución y cancelación registral.
La jugada de la mixta
Una estrategia que los bancos preferirían que no conocieras: firma una hipoteca mixta con buen tipo fijo los primeros 3-5 años. Cuando entres en el tramo variable, subroga a otro banco con una nueva mixta o fija. Como las hipotecas post-LCCI no pueden cobrarte comisión en el tramo variable, la salida es gratis. Varios usuarios lo plantean como plan desde el día uno: "Mi propósito es actualizarla cuando haya mejores condiciones."
Qué banco te acepta y cuál no
Los bancos más activos en subrogación varían, pero los usuarios mencionan habitualmente a BBVA, CaixaBank, Sabadell y EVO Banco. Algunos como Ibercaja son más reticentes a captar subrogaciones pero agresivos en captación nueva. Los bancos online (Openbank, MyInvestor) también subrogan, aunque algunos limitan por importe o plazo.