Novación de hipoteca: renegociar con tu propio banco

Tu banco prefiere que no sepas que puedes renegociar. La novación es modificar las condiciones de tu hipoteca sin cambiar de entidad: cambio de tipo, mejora del diferencial, ampliación de plazo, o incluso añadir capital. Es la vía más rápida y barata para mejorar tu hipoteca — si consigues que el banco quiera colaborar.

Qué puedes cambiar con una novación

Prácticamente todo:

• Tipo de interés: pasar de variable a fija, de variable a mixta, o renegociar el diferencial.
• Plazo: ampliarlo para bajar la cuota, o reducirlo para pagar menos intereses.
• Capital: ampliar el préstamo (por ejemplo, para financiar reformas).
• Titulares: añadir o quitar un titular.
• Comisiones: renegociar las condiciones futuras de amortización, subrogación, etc.

La ventaja frente a la subrogación: no hay cambio de banco, no hay cancelación registral, y el proceso es más ágil. La escritura se modifica ante notario pero sin constituir una hipoteca nueva.

Cuánto cuesta

Los costes de novación han bajado mucho con la LCCI de 2019:

• Comisión de novación: varía según lo que firmaste. Muchas hipotecas recientes la traen al 0%. Otras aplican un 0,15% o hasta un 1%. Revisa tu escritura. Un dato relevante: en 2024, pasar de variable a fija mediante novación no tenía coste de comisión por ley (medida temporal que se ha ido prorrogando).
• Notaría y registro: la novación tiene gastos notariales y de inscripción, pero son menores que los de una hipoteca nueva. Desde la LCCI, en cambios de variable a fija, estos gastos los asume el banco.
• Tasación: el banco puede pedirte una nueva tasación, especialmente si amplías capital.

Un usuario que novó con BBVA de variable a fija cuenta: "Tenía el 2% de comisión por novación y me lo hicieron al 0%. Presenté una FEIN de EVO Banco y me la igualaron."

Cómo conseguir que tu banco acepte

El banco no tiene obligación de novar. Si tu perfil no le interesa o la operación no le resulta rentable, dirá que no. Su incentivo es mantener tus condiciones actuales, no mejorarlas. Estrategias que funcionan:

1. Lleva una FEIN de otro banco. Es la palanca más efectiva. Tu banco tiene derecho de tanteo en una subrogación, y muchos prefieren igualarte antes que perderte como cliente.
2. Pide cita con el director, no con el gestor. El director tiene más margen para aprobar condiciones especiales.
3. Ten claro tu número. Sabe a qué tipo quieres llegar y no aceptes la primera contraoferta.
4. Sé buen cliente pero no cautivo. Tener nómina domiciliada y buen historial de pagos ayuda, pero que sepan que estás dispuesto a irte. El banco solo se mueve cuando ve que la alternativa es perderte.

Un caso real del grupo: un usuario con Abanca, variable a euríbor + 0,85%, pide novar. Le ofrecen mixta a 5 años al 1,85% con vinculaciones — peor que lo que encontraba fuera. Usa la amenaza de subrogación para que mejoren.

Cuándo novar y cuándo subrogar

• Novar cuando tu banco iguala o mejora lo que hay fuera, cuando te queda poco capital (menos de 100.000 euros), o cuando necesitas ampliar capital o cambiar titulares (cosas que la subrogación no permite).
• Subrogar cuando tu banco no negocia, cuando las ofertas externas son claramente mejores, o cuando tienes un capital alto que te da poder de negociación con otros bancos.

Como resume un asesor del foro: "A menos de 15 años y algunos bancos menos de 20, no quieren subrogar. Por tanto, mejor novar."

La estrategia de la mixta + novación futura

Muchos usuarios firman una mixta con buen tipo fijo a 3-5 años con la intención de novar cuando llegue el tramo variable. La clave: asegúrate de que tu escritura tenga comisión de novación al 0% o muy baja. Ibercaja, por ejemplo, ofrece la popular mixta al 1,7% pero con 1% de novación — lo cual te obliga a subrogar en vez de novar si quieres mejorar después. El banco pone esa comisión ahí deliberadamente. BBVA y CaixaBank suelen ser más flexibles en este punto.