Cómo comparar ofertas de hipoteca correctamente
Los bancos no presentan sus ofertas para que las entiendas. Las presentan para que parezcan mejores de lo que son. Mezclan TIN y TAE a conveniencia, esconden el coste real en las vinculaciones y cuentan con que no hagas las cuentas. Tres o cuatro ofertas encima de la mesa no sirven de nada si no sabes leer lo que pone.
TIN vs TAE: qué mirar y cuándo
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es lo que pagas de interés puro. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más todos los gastos asociados: comisiones, seguros, coste de cuenta corriente, gastos de correo. En teoría, la TAE es la cifra correcta para comparar. En la práctica, como cada persona contrata vinculaciones diferentes, la TAE de la FEIN no refleja tu coste real.
Lo que hace la gente del foro: comparar por TIN cuando las vinculaciones son similares, y calcular el coste total real (cuota mensual + seguros + comisiones anuales) cuando no lo son. Como explica un usuario que trabaja en banca: "El TAE te suma todo — seguro de vida durante 30 años, seguro de hogar, comisión de cuenta... Lo que realmente pagas mensualmente es el TIN."
La FEIN es tu documento clave
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento oficial donde el banco detalla todas las condiciones. Lo que los bancos no te dicen:
- Firmar una FEIN no te compromete a nada. Puedes tener varias FEINs a la vez de distintos bancos. No hay limitación legal.
- Compara las FEINs lado a lado, no de memoria.
- Fíjate en las comisiones: amortización parcial, total, subrogación y novación. Algunas ofertas con buen TIN traen comisiones altas que te atrapan. Ese es el negocio.
Vinculaciones: lo que sube y lo que baja
Cada banco ofrece bonificaciones sobre el tipo base a cambio de contratar productos: nómina domiciliada, seguro de hogar, seguro de vida, plan de pensiones, tarjetas. Lo habitual es que la nómina bonifique entre 0,10% y 0,30%, y cada seguro otro 0,10%-0,20%.
El truco: el banco te muestra la bonificación pero no te enseña la resta. Un seguro de vida que bonifica 0,10% y cuesta 400 euros al año puede no merecer la pena si tu cuota solo baja 15 euros al mes. Haz las cuentas con cifras reales, no con porcentajes.
Consejo frecuente en el foro: contrata solo la nómina (que no cuesta nada) y el seguro de hogar (obligatorio de todas formas). El seguro de vida y el plan de pensiones puedes quitarlos después del primer año, aunque el banco suba tu tipo — calcula si compensa.
Qué más mirar además del tipo
- Plazo de aprobación. Algunos bancos tardan 48 horas, otros tres semanas. Si tienes fecha de arras, esto importa.
- Tasación. Pregunta si aceptan tasación externa o exigen la suya. Una tasación homologada por Tinsa o Sociedad de Tasación puede valer para varios bancos y ahorrarte repetir el gasto (300-500 euros).
- Comisiones futuras. Mira las de subrogación y novación: si en un par de años quieres renegociar o cambiar de banco, un 0% en estas comisiones vale oro. Ibercaja, por ejemplo, ofrece 0% en subrogación pero 1% en novación, lo cual condiciona tu estrategia futura. El banco diseña estas comisiones para que te quedes.
- Gestoría. Algunos bancos usan gestorías con opiniones desastrosas que retrasan todo. Pregunta antes.
El método: un Excel y frialdad
Los usuarios que mejor resultado obtienen hacen esto: abren una hoja de cálculo con todas las ofertas, calculan cuota mensual con y sin vinculaciones, suman el coste anual de los productos vinculados, y comparan el coste total a 5, 10 y 30 años. No te quedes con el tipo — quédate con cuánto te cuesta la hipoteca en euros. Los bancos cuentan con que no hagas este ejercicio.